A. Liss (DTZ Investors) : "Nous allons privilégier une stratégie de haute couture qui nous permettra de créer de la valeur"

Décideurs. Que représente DTZ Investors en France ?

Alban Liss. DTZ Investors est une filiale de Cushman & Wakefield qui dispose d’une équipe à Londres composée de 60 collaborateurs gérant 6,5 Mds€ et une autre à Paris de 30 personnes avec 3,8 Mds€ d’actifs immobiliers sous gestion. Nous couvrons toute la palette d’investisseurs du core au value-added. Nous intervenons pour des acteurs institutionnels et réalisons des co-investissements. Nous nous sommes même lancés dans la gestion d’un fonds de développement d’entrepôts logistiques avec Pitch Promotion. Cette approche a vocation à être dupliquée. Les bureaux constituent une grande partie de notre portefeuille dans l’Hexagone avec de nombreux actifs d’envergure comme l’immeuble Aquarel qui a été acquis en début d’année à Issy-les-Moulineaux. Le commerce et l’hôtellerie représentent une proportion minime de nos actifs, de sorte que nous avons bien résisté à la crise sanitaire avec 95 % de loyers encaissés au deuxième trimestre.

Quelles sont vos convictions concernant l'évolution des marchés immobiliers français compte tenu de la crise sanitaire ?

En commerce, le retail bashing est justifié mais exagéré à cause du manque de visibilité. Le secteur rencontre des difficultés structurelles qui ne sont pas seulement liées à la crise sanitaire et la réalité diffère grandement d’un format à l’autre. Nous restons attentifs car cette classe d’actifs aura un avenir une fois que les prix auront été corrigés. En logistique, l’appétit des investisseurs, certes motivée par le développement du e-commerce entre autres, peut paraitre presque excessif. Les taux prime sont surprenants alors que c’est une activité qui demande de l’expertise et comporte son lot de contraintes avec une indexation des loyers assez difficile à apprécier, des rapports complexes avec les locataires, l’évolution constante des bâtiments…Toutefois, l’analyse sur 20 ans de la prime de risque par rapport au bureau prime est finalement relativement stable. Le tourisme et l’hôtellerie souffrent actuellement mais ils gardent leur intérêt à moyen terme. Les résidences gérées sont quant à elles intéressantes car corrélées aux évolutions démographiques qui sont plus faciles à anticiper que celles économiques. Nos collègues anglais se sont lancés dans le coliving avec un fonds développé en partenariat avec la plateforme The Collective. En France, nous sommes en discussions avec des investisseurs pour pénétrer le marché des résidences services seniors.

Reste le sujet des bureaux. Au sein de l’Institut du financement des professionnels de l’immobilier (IFPImm), nous animons un groupe de discussion qui rassemble des directeurs innovation de promoteurs, des investisseurs, des utilisateurs, des psychologues… Nous avons notamment observé que les comportements changent davantage que l’enveloppe du bâtiment. Il est néanmoins encore trop tôt pour savoir quel sera l’impact à moyen terme des tendances comme le télétravail. Le développement de ce dernier conduira probablement à la destruction de mètres carrés mais les immeubles bien localisés et bien conçus se montreront résilients. Nous pensons par ailleurs qu’un phénomène de transfert de Paris vers les métropoles régionales est possible. Enfin, nous notons un appétit de plus en plus marqué de nos investisseurs pour les ensembles tertiaires avec une forte connotation environnementale.

De manière générale, j’anticipe un écartement de l’éventail des taux de rendement avec le retour de la prime de risque locative. La question de la profondeur de la dette sera également à suivre de près. Mais nous n’avons jamais vu autant de liquidités fléchées vers l’immobilier et cette tendance devrait être durable. Actuellement, le marché se recompose et le repricing n’a pas encore eu lieu. Nous restons assez actifs et sommes en phase de bouclage d’un nouveau fonds. Reste maintenant à savoir si nous devrons faire face à un deuxième confinement général, auquel cas les cartes seront complètement rebattues.

"Les partenariats avec les promoteurs figurent parmi nos stratégies privilégiées"

Dans ces conditions, comment évolue votre thèse d'investissement en France ?

Nous continuons à nous focaliser sur les mêmes classes d’actifs en y ajoutant les parcs d’activités et allons pouvoir remettre l’accent sur la création de valeur car la prime de risque va redevenir intéressante et nous offrir des marges de manœuvre. Les partenariats avec les promoteurs figurent parmi nos stratégies privilégiées car les risques constructif, administratif et locatif permettent d’aller chercher des TRI de 15 %. Nous resterons bien évidemment vigilants sur les localisations en privilégiant les marchés où des investisseurs institutionnels sont actifs pour nos opérations value-added. Concernant la taille unitaire des dossiers, nous préférons les sujets de grande taille pour valoriser au mieux l’expertise de nos équipes et pour nous prémunir, les ensembles d’envergure loués par des locataires solides traversant mieux les crises.

Concernant le financement, nous avons observé une progression des marges demandées par les banques et un abaissement de l’effet de levier. C’est logique car les prêteurs sont averses aux risques. Nous sommes nous-même plus prudents dans nos business plans. Nous allons tomber à des niveaux de LTV de 50 % pour des opérations value-added contre 60 à 65 % avant la crise sanitaire. Le nombre d’acteurs disposés à octroyer des financements va également se réduire. Notre solide track-record sera précieux dans ces conditions pour continuer à avoir accès au marché de la dette.

Qu'en est-il des ambitions de DTZ Investors en France ?

Nous allons mécaniquement passer le cap des 4 Mds€. Mais nous ne sommes pas dans une course à la taille. Nous allons privilégier une stratégie de haute couture qui nous permettra de créer de la valeur et rééquilibrera notre activité avec les deals core.

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)