S. Pezet (Generali RE) : "Nous ciblons nos recherches principalement sur le résidentiel, la logistique et les bureaux"

Décideurs. Quelle est l’empreinte de Generali Real Estate en France ?
Sébastien Pezet. Nous gérons environ 11 milliards d’euros d’actifs. Notre portefeuille est constitué à plus de 50 % de bureaux, le solde se répartit entre le commerce, la logistique et le résidentiel. La très grande majorité de nos actifs est localisée en région parisienne, la stratégie de Generali Real Estate étant centrée sur une quinzaine de grandes métropoles européennes en raison de leurs fondamentaux économiques, notamment une croissance du PIB plus élevée, et d’une profondeur de marché garantissant une meilleure liquidité. En logistique, nous sommes positionnés le long de la dorsale Lille/Paris/Lyon/Marseille et réalisons des développements à travers la société Parcolog que nous détenons.

Quelle place occupe l’Hexagone dans l’allocation de Generali Real Estate en Europe ?
La France représente un tiers de notre portefeuille européen. Nous avons clairement mis l’accent sur ce pays ces trois dernières années. Nous avons investi 1,5 milliard d’euros sur la période. Paris a toujours constitué un marché immobilier incontournable en Europe et demeure stratégique pour Generali Real Estate.

Quels sont vos autres critères d’investissement ?  
À la lumière de la crise sanitaire, de ses évolutions potentielles sur l’économie et de leurs conséquences sur les marchés de l’immobilier, nous ciblons actuellement nos recherches d’investissements principalement sur les actifs résidentiel, logistiques et de bureaux.
Le résidentiel, particulièrement dans le contexte actuel, constitue un actif immobilier intéressant notamment grâce à sa résilience dans le temps et sa forte granularité, qui assure une liquidité quelles que soient les conditions de marchés. La sélectivité, notamment sur les zones structurellement tendues, est toutefois primordiale pour réaliser des investissements pertinents.
En logistique, nous regardons les entrepôts XXL de grade A situés dans des bassins de consommation et d’emplois profonds le long de la dorsale. Cette classe d’actif, sur laquelle nous avons commencé à investir en 2005, devient de plus en plus stratégique dans le cadre du développement de l’économie du e-commerce. Notre positionnement déjà établi nous permet de saisir les opportunités sur ce marché en pleine expansion.
Enfin, nous continuons à investir dans les bureaux, qui restent notre cœur de cible notamment par la profondeur de marché qu’il procure. Nous sommes positionnés aujourd’hui sur un profil de risques core/core +.
Sur ces trois classes d’actifs, il est important de souligner que la qualité, l’expertise de nos équipes ainsi que notre empreinte européenne nous permettent d’avoir une connaissance fine, à la fois au niveau local et international, des différents marchés immobiliers. Cette position nous donne, par conséquent, un avantage concurrentiel dans la recherche d’investissements et la sélection des actifs.

"Generali Real Estate s’est engagé très tôt dans une démarche green"

Quelle est la taille des produits ciblés par Generali Real Estate ?

La taille de nos investissements varie fortement en fonction de l’investisseur final. Dans le cadre de nos acquisitions pour nos produits en unités de compte, comme GF Pierre, nous ciblons des actifs dont la taille oscille entre 30 millions et 80 millions d’euros pour garantir une bonne diversité et réduire le risque unitaire. Quand nous investissons pour le compte d’investisseurs institutionnels tiers ou du groupe Generali, nous pouvons prendre position sur des actifs entre 100 millions et 300 millions d’euros, voire sur des portefeuilles qui dépassent le milliard d’euros si les conditions d’acquisition sont réunies.

Quelle est votre stratégie de développement durable dans l’Hexagone ?

Generali Real Estate s’est engagé très tôt dans cette démarche green. Dès 2009, nous avons livré l’immeuble EOS, siège européen de Microsoft, l’un des tout premiers immeubles HQE en France. Constamment depuis plus de dix ans, nous lançons des initiatives nous permettant d’être au plus haut standard du marché. Récemment, nous avons lancé un projet pour évaluer le volume d’émissions carbone de notre portefeuille de bureaux en France. Quand nous aurons les résultats de cet audit, nous définirons les actions pour réduire cet impact car nous sommes persuadés qu’une telle démarche est créatrice de valeur. Par ailleurs, en tant qu’investisseur responsable, il est de notre devoir d’être proactif sur une démarche de consommation bas carbone de notre portefeuille immobilier. 

Vous avez justement livré fin 2019 la tour Saint-Gobain à La Défense. Quelles ont été les grandes étapes de ce projet ? 

Nous avions initialement récupéré un immeuble de 10 000 mètres carrés dans le cadre du patrimoine immobilier d’une compagnie d’assurances rachetée par le groupe Generali. Nous avons imaginé plusieurs projets avant d’acter un clés en main avec Saint-Gobain sur 50 000 mètres carrés il y a plusieurs années. Nous avons fait évoluer la programmation en concertation avec l’utilisateur qui a décidé de faire de son siège social une vitrine de son savoir-faire et de ses matériaux. En parallèle, l’agence d’architecture Valode et Pistre a été choisie à l’issue d’un concours international d’architectes et nous a proposé un geste architectural, qui a fait l’unanimité, avec notamment une tête de tour qui constitue un bâtiment à part entière reposant sur le reste de l’édifice. La tour Saint-Gobain a été livrée fin 2019 et bénéficie d’une triple certification HQE, LEED et BREEAM au plus haut niveau, ce qui constitue le premier immeuble à ce niveau de certification à La Défense.

Quelles sont vos ambitions à moyen terme en France ?

Le groupe Generali a la volonté de continuer à investir en immobilier, qui constitue une classe d’actifs stratégique dans son développement. En parallèle, nous souhaitons renforcer au niveau européen la gestion pour compte de tiers, que ce soit par l’intermédiaire de nos fonds ou des joint-ventures, et nos unités de compte. Cette stratégie se traduira par de nouveaux investissements dans l’Hexagone.

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)

Cette intreview est extraite du guide immobilier 2020 qui sera disponible prochainement.