« La situation n’est en rien comparable à ce que nous avons vécu entre 1990 et 1995 »
Entretien avec Dominique Dudan, présidente, Union Investment Real Estate France
Décideurs. Quels sont, selon vous, les principaux enjeux juridiques et fiscaux à venir ?
Dominique Dudan. Les principaux enjeux en matière d’investissements immobiliers sont avant tout fiscaux. La fiscalité en la matière est de plus en plus lourde et complexe. Durant de nombreuses années, les institutionnels étaient dans une situation privilégiée avec les baux « triple net ». C’est en train de changer, notamment avec de nombreuses discussions sur la répartition des charges entre propriétaires et locataires.
Les sociétés foncières, qui ont pourtant une activité civile, sont maintenant taxées par les impôts ayant remplacé la taxe professionnelle. Certes, cette imposition reste supportable les premières années grâce aux abattements, mais elle va augmenter dans un à deux ans. Si l’application progressive des taxes a un impact relativement faible au départ, il ne cesse d’augmenter. Il existe donc actuellement deux types de fiscalités : une claire et une plus sournoise. Nous avons peu de visibilité sur ce sujet pour les années à venir, nous ne pouvons pas parler pour le moment de pérennité du cadre fiscal.
Quant aux enjeux juridiques, ils sont également nombreux. La jurisprudence en matière immobilière ne cesse d’évoluer, ce qui crée un véritable climat d’instabilité. D’autre part, les normes IFRS ne seront finalement pas applicables en 2013 ni en 2015 mais nous rattraperont peut-être un jour.
Décideurs. L’immobilier étant un grand consommateur de dette, comment abordez-vous les futurs problèmes de refinancement dans le contexte actuel ?
D. D. Chez Union Investment, nous avons beaucoup de chance : comme la majorité des fonds ouverts allemands, nous n’avons pas beaucoup de dette car nous disposons de liquidités. S’agissant des autres acteurs, les assureurs vont se fier à Solvency 2 pour savoir où placer le curseur, tout comme les banques avec Bâle 3. Les fonds souverains, qu’ils soient norvégiens, suédois ou qataris, sont déjà là et très au fait des opportunités. L’arrivée annoncée des fonds « charia » est finalement plus compliquée que prévu à mettre en place d’un point de vue culturel et réglementaire.
Le marché est donc à deux vitesses, avec d’un côté les grandes transactions, très chères et très core, aux mains des assureurs, des caisses et des fonds, dont les fonds ouverts allemands, et de l’autre les opérations plus modestes ou plus spéculatives. Pour ces dernières, les SCPI sont stratégiquement positionnées : elles ont fait une collecte extraordinaire lors des deux dernières années - elles disposent actuellement de beaucoup d’equity - et sont présentes sur la plupart des acquisitions de 20 à 40 millions d’euros. Elles devraient jouer un rôle majeur dans les mois et les années à venir.
Décideurs. Quels ont été les protagonistes du marché de l’investissement immobilier en 2011 ?
D. D. Le panorama des acteurs n’a pas vraiment évolué. Les grandes compagnies d’assurance françaises et allemandes ont fait beaucoup d’acquisitions, tout comme le fonds souverain norvégien* . S’agissant des ventes, la fin du dispositif SIIC 3 a considérablement boosté les ventes. Mais il semble très difficile aujourd’hui d’être financé par une banque française.
Décideurs. Quels leviers peut-on imaginer pour redynamiser ces investissements ?
D. D. Un des leviers pourrait être un nouveau régime SIIC. Le dernier a parfaitement rempli son rôle. Nous pourrions inventer une nouvelle version de ce régime, car il reste encore beaucoup d’immobilier dans les bilans des entreprises.
Dans le contexte actuel, une boule de cristal est presque nécessaire. Nous n’avons aucune visibilité certaine sur les deux prochaines années à venir. Cependant, il serait incorrect de parler de crise immobilière : la situation n’est en rien comparable à ce que nous avons vécu entre 1990 et 1995. Cela s’explique en partie par l’environnement réglementaire qui permet de ne pas avoir d’actifs surévalués. Il n’y a donc pas de bulle qui se dégonfle, les fondamentaux d’aujourd’hui sont sains.
* Le fonds souverain norvégien a acquis 50 % des parts de sept grandes propriétés immobilières d'Axa à Paris et en proche banlieue pour 702,5 millions d'euros. Il s'agit de son tout premier investissement immobilier en France.
Dominique Dudan. Les principaux enjeux en matière d’investissements immobiliers sont avant tout fiscaux. La fiscalité en la matière est de plus en plus lourde et complexe. Durant de nombreuses années, les institutionnels étaient dans une situation privilégiée avec les baux « triple net ». C’est en train de changer, notamment avec de nombreuses discussions sur la répartition des charges entre propriétaires et locataires.
Les sociétés foncières, qui ont pourtant une activité civile, sont maintenant taxées par les impôts ayant remplacé la taxe professionnelle. Certes, cette imposition reste supportable les premières années grâce aux abattements, mais elle va augmenter dans un à deux ans. Si l’application progressive des taxes a un impact relativement faible au départ, il ne cesse d’augmenter. Il existe donc actuellement deux types de fiscalités : une claire et une plus sournoise. Nous avons peu de visibilité sur ce sujet pour les années à venir, nous ne pouvons pas parler pour le moment de pérennité du cadre fiscal.
Quant aux enjeux juridiques, ils sont également nombreux. La jurisprudence en matière immobilière ne cesse d’évoluer, ce qui crée un véritable climat d’instabilité. D’autre part, les normes IFRS ne seront finalement pas applicables en 2013 ni en 2015 mais nous rattraperont peut-être un jour.
Décideurs. L’immobilier étant un grand consommateur de dette, comment abordez-vous les futurs problèmes de refinancement dans le contexte actuel ?
D. D. Chez Union Investment, nous avons beaucoup de chance : comme la majorité des fonds ouverts allemands, nous n’avons pas beaucoup de dette car nous disposons de liquidités. S’agissant des autres acteurs, les assureurs vont se fier à Solvency 2 pour savoir où placer le curseur, tout comme les banques avec Bâle 3. Les fonds souverains, qu’ils soient norvégiens, suédois ou qataris, sont déjà là et très au fait des opportunités. L’arrivée annoncée des fonds « charia » est finalement plus compliquée que prévu à mettre en place d’un point de vue culturel et réglementaire.
Le marché est donc à deux vitesses, avec d’un côté les grandes transactions, très chères et très core, aux mains des assureurs, des caisses et des fonds, dont les fonds ouverts allemands, et de l’autre les opérations plus modestes ou plus spéculatives. Pour ces dernières, les SCPI sont stratégiquement positionnées : elles ont fait une collecte extraordinaire lors des deux dernières années - elles disposent actuellement de beaucoup d’equity - et sont présentes sur la plupart des acquisitions de 20 à 40 millions d’euros. Elles devraient jouer un rôle majeur dans les mois et les années à venir.
Décideurs. Quels ont été les protagonistes du marché de l’investissement immobilier en 2011 ?
D. D. Le panorama des acteurs n’a pas vraiment évolué. Les grandes compagnies d’assurance françaises et allemandes ont fait beaucoup d’acquisitions, tout comme le fonds souverain norvégien* . S’agissant des ventes, la fin du dispositif SIIC 3 a considérablement boosté les ventes. Mais il semble très difficile aujourd’hui d’être financé par une banque française.
Décideurs. Quels leviers peut-on imaginer pour redynamiser ces investissements ?
D. D. Un des leviers pourrait être un nouveau régime SIIC. Le dernier a parfaitement rempli son rôle. Nous pourrions inventer une nouvelle version de ce régime, car il reste encore beaucoup d’immobilier dans les bilans des entreprises.
Dans le contexte actuel, une boule de cristal est presque nécessaire. Nous n’avons aucune visibilité certaine sur les deux prochaines années à venir. Cependant, il serait incorrect de parler de crise immobilière : la situation n’est en rien comparable à ce que nous avons vécu entre 1990 et 1995. Cela s’explique en partie par l’environnement réglementaire qui permet de ne pas avoir d’actifs surévalués. Il n’y a donc pas de bulle qui se dégonfle, les fondamentaux d’aujourd’hui sont sains.
* Le fonds souverain norvégien a acquis 50 % des parts de sept grandes propriétés immobilières d'Axa à Paris et en proche banlieue pour 702,5 millions d'euros. Il s'agit de son tout premier investissement immobilier en France.
