« Le gouvernement sera obligé de s’appuyer sur les investisseurs institutionnels pour relancer la construction de logements en France »
Entretien avec Alain Dinin, P-DG, Nexity
Décideurs. Le prix du mètre carré atteignant 8 410 euros, on constate une sous-production des logements France. Comment expliquer la dégradation du marché depuis cinq ans ?
Alain Dinin. Cette dégradation est le prolongement logique de la situation qui prévalait déjà dans les années 1960. Les problématiques du logement ne sont pas prises en compte de façon rationnelle. Les lois de programmation sur le logement, qui se succèdent tous les dix-huit mois depuis 1982, modifient les règles du jeu de la loi précédente en termes de fiscalité, de financement des ménages, etc. La construction de logements neufs nécessitant quatre à cinq années, on assiste par conséquent à un problème d’incompatibilité chronique entre le temps du politique et celui, plus long, du constructeur de logements. La chaîne de production, l’offre, la demande ou encore la solvabilité des ménages sont en permanence perturbés par ces aléas politiques, qui freinent considérablement la construction de logements neufs, gèlent les transactions sur l’immobilier ancien et grippent le marché. Pour l’année 2012, la production de logements neufs a ainsi chuté de 20 %.
Décideurs. Le niveau des prix est-il un handicap pour la compétitivité de la France, le logement accaparant l’épargne ?
A. D. Rapporté au niveau de vie des ménages, le logement est toujours un produit excessivement cher. Impossible à industrialiser, la construction de logements est onéreuse. Les prix sont trop élevés. À l’heure actuelle, 85 % des ménages français n’ont pas les moyens de devenir propriétaires.
Décideurs. Comment peut-on créer un véritable choc, une rupture face à cette situation ?
A. D. Plusieurs éléments doivent être pris en compte pour trouver une solution à cette situation et comprendre la décomposition du prix de revient d’un logement. La TVA à 19,6 % grève considérablement le prix de la construction du bien, contrairement aux taux réduits voire inexistants chez certains de nos voisins européens (Italie, Allemagne, etc.). De la même façon, les réglementations et normes environnementales imposées par les gouvernements successifs sont extrêmement contraignantes pour les constructeurs. À titre d’exemple, nous sommes obligés de livrer des logements à très haute performance énergétique, donc plus chers à construire, pour que les prêts à taux zéro puissent être acceptés pour les acheteurs. Le logement est donc un bien cher, difficilement compatible avec l’accession à la propriété.
Décideurs. Le dispositif Duflot d’incitation fiscale et l’objectif de construction de 500 000 logements sont-ils réalistes ?
A. D. Non, l’objectif de construction de 500 000 logements n’est pas réaliste et ne pourra pas être atteint. Il convient aujourd’hui de construire plus de logements dans les villes et moins dans les campagnes. À l’instar de ces prédécesseurs, Cécile Duflot ne pourra réaliser ces objectifs et un changement des taux d’intérêts verrait ce défi s’éloigner encore un peu plus. Le gouvernement sera obligé de s’appuyer sur les investisseurs institutionnels et en particulier l’assurance-vie, pour relancer la construction de logements en France, à l’image de ce qui peut être fait en Allemagne. S’il le fait correctement, nous devrions nous diriger d’ici deux ou trois années vers le niveau de construction atteint en 2007, soit près de 420 000 logements construits par an en France. Un effort considérable devra notamment être fait sur le logement social.
Décideurs. Quel bilan dressez-vous pour l’activité de Nexity en 2012 ?
A. D. L’année 2012 a été conforme à nos objectifs. Nous confirmons une guidance à 200 millions d’euros de résultat d’exploitation et une part de marché au-dessus de 10 % dans le logement. Pour 2013, nous comptons tenir le cap dans tous les secteurs avec certainement des opportunités de croissance pour le groupe malgré les difficultés qui s’annoncent.
Alain Dinin. Cette dégradation est le prolongement logique de la situation qui prévalait déjà dans les années 1960. Les problématiques du logement ne sont pas prises en compte de façon rationnelle. Les lois de programmation sur le logement, qui se succèdent tous les dix-huit mois depuis 1982, modifient les règles du jeu de la loi précédente en termes de fiscalité, de financement des ménages, etc. La construction de logements neufs nécessitant quatre à cinq années, on assiste par conséquent à un problème d’incompatibilité chronique entre le temps du politique et celui, plus long, du constructeur de logements. La chaîne de production, l’offre, la demande ou encore la solvabilité des ménages sont en permanence perturbés par ces aléas politiques, qui freinent considérablement la construction de logements neufs, gèlent les transactions sur l’immobilier ancien et grippent le marché. Pour l’année 2012, la production de logements neufs a ainsi chuté de 20 %.
Décideurs. Le niveau des prix est-il un handicap pour la compétitivité de la France, le logement accaparant l’épargne ?
A. D. Rapporté au niveau de vie des ménages, le logement est toujours un produit excessivement cher. Impossible à industrialiser, la construction de logements est onéreuse. Les prix sont trop élevés. À l’heure actuelle, 85 % des ménages français n’ont pas les moyens de devenir propriétaires.
Décideurs. Comment peut-on créer un véritable choc, une rupture face à cette situation ?
A. D. Plusieurs éléments doivent être pris en compte pour trouver une solution à cette situation et comprendre la décomposition du prix de revient d’un logement. La TVA à 19,6 % grève considérablement le prix de la construction du bien, contrairement aux taux réduits voire inexistants chez certains de nos voisins européens (Italie, Allemagne, etc.). De la même façon, les réglementations et normes environnementales imposées par les gouvernements successifs sont extrêmement contraignantes pour les constructeurs. À titre d’exemple, nous sommes obligés de livrer des logements à très haute performance énergétique, donc plus chers à construire, pour que les prêts à taux zéro puissent être acceptés pour les acheteurs. Le logement est donc un bien cher, difficilement compatible avec l’accession à la propriété.
Décideurs. Le dispositif Duflot d’incitation fiscale et l’objectif de construction de 500 000 logements sont-ils réalistes ?
A. D. Non, l’objectif de construction de 500 000 logements n’est pas réaliste et ne pourra pas être atteint. Il convient aujourd’hui de construire plus de logements dans les villes et moins dans les campagnes. À l’instar de ces prédécesseurs, Cécile Duflot ne pourra réaliser ces objectifs et un changement des taux d’intérêts verrait ce défi s’éloigner encore un peu plus. Le gouvernement sera obligé de s’appuyer sur les investisseurs institutionnels et en particulier l’assurance-vie, pour relancer la construction de logements en France, à l’image de ce qui peut être fait en Allemagne. S’il le fait correctement, nous devrions nous diriger d’ici deux ou trois années vers le niveau de construction atteint en 2007, soit près de 420 000 logements construits par an en France. Un effort considérable devra notamment être fait sur le logement social.
Décideurs. Quel bilan dressez-vous pour l’activité de Nexity en 2012 ?
A. D. L’année 2012 a été conforme à nos objectifs. Nous confirmons une guidance à 200 millions d’euros de résultat d’exploitation et une part de marché au-dessus de 10 % dans le logement. Pour 2013, nous comptons tenir le cap dans tous les secteurs avec certainement des opportunités de croissance pour le groupe malgré les difficultés qui s’annoncent.
