"Je ne crois pas à un effondrement des prix, mais je n’anticipe pas non plus de poursuite de la hausse sur les rythmes que nous avons connus par le passé."
Entretien avec Benoist Apparu, secrétaire d’État chargé du Logement
Décideurs. Au 1er février 2012, la réforme sur les plus-values immobilières va entrer en application. Quelles vont être les conséquences pour le marché immobilier résidentiel mais également pour l’immobilier d’entreprises ?
Benoist Apparu. En portant de quinze à trente ans la durée maximale au terme de laquelle un bien est exonéré de taxation des plus-values, le gouvernement a fixé un horizon qui change les stratégies des propriétaires et décourage la spéculation. Nous avons profité de la réforme pour inciter à la mise rapide sur le marché de terrains constructibles, pour répondre à la demande de logements comme aux besoins des entreprises : les vendeurs garderont en effet le bénéfice du régime antérieur de taxation, plus favorable, lorsque des terrains qui ont fait l’objet d’une promesse de vente avant le mois d’août dernier sont effectivement cédés avant le 1er janvier 2013. De plus, des mesures ont été prises, dans les mêmes textes de fin d’année, pour encourager la transformation de bureaux en logements, et la surélévation d’immeubles : autant de possibilités nouvelles de construire davantage.
Décideurs. Les bouleversements fiscaux sont de plus en plus fréquents et réduisent la visibilité pour les investisseurs qui s’endettent sur de plus longues durées. Peut-on imaginer un système pérenne ?
B. A. Je n’entends les critiques sur l’instabilité des règles contre les mesures fiscales que lorsqu’elles limitent ou réduisent des avantages, pas lorsqu’elles les créent. Dans les circonstances que nous connaissons, la capacité à prendre des mesures rapides est essentielle pour le gouvernement. Cela peut être un facteur de complexité pour les investisseurs, mais pas plus que ne le sont les taux d’intérêt, l’état des marchés financiers ou la conjoncture internationale. L’incertitude et l’anticipation sont inhérentes à l’investissement.
Mais je souhaite rappeler que les ménages qui bénéficient d’une aide pour acheter un bien, qu’il s’agisse de leur résidence principale ou d’un investissement locatif, ne voient jamais leur avantage remis en cause a posteriori.
Décideurs. Quelles sont les mesures qu’il conviendrait de mettre en place pour répondre à la fois à la problématique de restructuration de l’ancien et en même temps pour favoriser la croissance du marché dans le neuf ?
B. A. Nous comptons en France plus de trente millions de logements, et nous en aurons mis 400 000 en chantier cette année : la question de l’entretien du parc existant est donc essentielle, non seulement pour la politique du logement mais surtout pour les Français eux-mêmes, car c’est 60 % de leur patrimoine.
La restructuration des immeubles bâtis, leur réhabilitation ou plus généralement la « reconstruction de la ville sur la ville » sont des enjeux importants de la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement dans les zones urbaines ou périurbaines. À titre d’exemple, les projets du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD), pour lequel 380 millions d’euros sont mobilisés sur trois ans par l’État, vont permettre la production de logements sociaux mais aussi la réhabilitation de logements privés et l’aménagement d’espaces et de services publics dans les vingt-cinq villes du programme. De façon générale, de nombreux outils favorisent ce renouvellement urbain, au premier rang desquels le maintien de la TVA à taux réduit sur les travaux de rénovation.
Des outils ont également été mis en place pour la rénovation thermique des logements comme l’éco-PTZ, le Crédit d’impôt développement durable (CIDD), cumulables, l’éco-prêt logement social, ou encore le programme Habiter mieux géré par l’Anah, qui permet de lutter contre la précarité énergétique.
Décideurs. Allons-nous vers un éclatement de la bulle immobilière dans les zones où l’immobilier reste surévalué ?
B. A. Je ne parle pas de bulle immobilière en France, car nous ne sommes pas dans une situation comparable à l’Espagne ou à l’Irlande, où le relâchement des disciplines de prêt ont artificiellement alimenté la demande et conduit au développement d’une construction anarchique sur tout le territoire. Nous connaissons une situation de tension sur les prix dans les zones les plus attractives, où la pression démographique est la plus forte. Ce sont des facteurs durables, qui entretiendront la demande, mais d’autres facteurs joueront en sens inverse en faveur d’une baisse des prix : en particulier, l’évolution des taux d’intérêt et la réduction des durées des prêts. Je ne crois donc pas à un effondrement des prix, mais je n’anticipe pas non plus de poursuite de la hausse sur les rythmes que nous avons connus par le passé.
Benoist Apparu. En portant de quinze à trente ans la durée maximale au terme de laquelle un bien est exonéré de taxation des plus-values, le gouvernement a fixé un horizon qui change les stratégies des propriétaires et décourage la spéculation. Nous avons profité de la réforme pour inciter à la mise rapide sur le marché de terrains constructibles, pour répondre à la demande de logements comme aux besoins des entreprises : les vendeurs garderont en effet le bénéfice du régime antérieur de taxation, plus favorable, lorsque des terrains qui ont fait l’objet d’une promesse de vente avant le mois d’août dernier sont effectivement cédés avant le 1er janvier 2013. De plus, des mesures ont été prises, dans les mêmes textes de fin d’année, pour encourager la transformation de bureaux en logements, et la surélévation d’immeubles : autant de possibilités nouvelles de construire davantage.
Décideurs. Les bouleversements fiscaux sont de plus en plus fréquents et réduisent la visibilité pour les investisseurs qui s’endettent sur de plus longues durées. Peut-on imaginer un système pérenne ?
B. A. Je n’entends les critiques sur l’instabilité des règles contre les mesures fiscales que lorsqu’elles limitent ou réduisent des avantages, pas lorsqu’elles les créent. Dans les circonstances que nous connaissons, la capacité à prendre des mesures rapides est essentielle pour le gouvernement. Cela peut être un facteur de complexité pour les investisseurs, mais pas plus que ne le sont les taux d’intérêt, l’état des marchés financiers ou la conjoncture internationale. L’incertitude et l’anticipation sont inhérentes à l’investissement.
Mais je souhaite rappeler que les ménages qui bénéficient d’une aide pour acheter un bien, qu’il s’agisse de leur résidence principale ou d’un investissement locatif, ne voient jamais leur avantage remis en cause a posteriori.
Décideurs. Quelles sont les mesures qu’il conviendrait de mettre en place pour répondre à la fois à la problématique de restructuration de l’ancien et en même temps pour favoriser la croissance du marché dans le neuf ?
B. A. Nous comptons en France plus de trente millions de logements, et nous en aurons mis 400 000 en chantier cette année : la question de l’entretien du parc existant est donc essentielle, non seulement pour la politique du logement mais surtout pour les Français eux-mêmes, car c’est 60 % de leur patrimoine.
La restructuration des immeubles bâtis, leur réhabilitation ou plus généralement la « reconstruction de la ville sur la ville » sont des enjeux importants de la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement dans les zones urbaines ou périurbaines. À titre d’exemple, les projets du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD), pour lequel 380 millions d’euros sont mobilisés sur trois ans par l’État, vont permettre la production de logements sociaux mais aussi la réhabilitation de logements privés et l’aménagement d’espaces et de services publics dans les vingt-cinq villes du programme. De façon générale, de nombreux outils favorisent ce renouvellement urbain, au premier rang desquels le maintien de la TVA à taux réduit sur les travaux de rénovation.
Des outils ont également été mis en place pour la rénovation thermique des logements comme l’éco-PTZ, le Crédit d’impôt développement durable (CIDD), cumulables, l’éco-prêt logement social, ou encore le programme Habiter mieux géré par l’Anah, qui permet de lutter contre la précarité énergétique.
Décideurs. Allons-nous vers un éclatement de la bulle immobilière dans les zones où l’immobilier reste surévalué ?
B. A. Je ne parle pas de bulle immobilière en France, car nous ne sommes pas dans une situation comparable à l’Espagne ou à l’Irlande, où le relâchement des disciplines de prêt ont artificiellement alimenté la demande et conduit au développement d’une construction anarchique sur tout le territoire. Nous connaissons une situation de tension sur les prix dans les zones les plus attractives, où la pression démographique est la plus forte. Ce sont des facteurs durables, qui entretiendront la demande, mais d’autres facteurs joueront en sens inverse en faveur d’une baisse des prix : en particulier, l’évolution des taux d’intérêt et la réduction des durées des prêts. Je ne crois donc pas à un effondrement des prix, mais je n’anticipe pas non plus de poursuite de la hausse sur les rythmes que nous avons connus par le passé.
