« Les grands centres doivent se réinventer sans cesse pour continuer à rester attractifs. »
Entretien avec Olivier Wigniolle, Allianz Real Estate France
Entretien avec Olivier Wigniolle, président, Allianz Real Estate France
Décideurs. Vous attendiez l’année dernière la mise sur le marché de nombreux actifs par les fonds allemands. Qu’en est-il un an plus tard ?
Olivier Wigniolle. Le régulateur allemand a donné plus de temps aux fonds ouverts allemands pour organiser la liquidité de leurs actifs. Les fonds allemands ont donc été assez présents et certaines transactions sont intervenues mais dans des proportions moindres de ce qui était envisagé. Le mouvement devrait perdurer en 2013 avec de nouveaux actifs mis sur le marché par ces fonds en liquidation.
De manière générale, les difficultés de réemploi des fonds et des perspectives économiques quelque peu moroses nuisent au volume d’activité sur le marché de l’investissement immobilier. D’autres opportunités viendront d'acteurs immobiliers ayant plus de difficultés pour se refinancer ou des investisseurs institutionnels qui feront tourner leur portefeuille pour des raisons d'extériorisation de plus-values. Raisonnablement, le marché devrait se maintenir a minima au niveau de 2012.*
Décideurs. Quels types d'actifs immobiliers sont privilégiés par les investisseurs institutionnels ?
O. W. Chaque investisseur possède sa stratégie d’investissement propre mais nous pouvons dire que, globalement, les investisseurs institutionnels recherchent des actifs avec des cash-flows sécurisés pour un minimum de cinq ou six ans. L’objectif : dégager des cash flows réguliers et non volatiles faisant apparaître une prime de risque significative par rapport aux taux long terme sur cette période. Compte tenu de ces perspectives économiques, personne ne veut réellement se confronter au marché locatif à court terme. Les actifs favorisés sont donc essentiellement des bureaux et des commerces avec des baux de long terme. Cependant, la logistique intéresse de nouveau les institutionnels après avoir beaucoup souffert depuis 2008. Des opportunités vont donc logiquement apparaître sur ce marché. Enfin, une question d’actualité subsiste : y aura-t-il un retour des investisseurs institutionnels sur le logement intermédiaire comme le souhaite le gouvernement ? Les conditions ne semblent pas encore réunies.
Décideurs. Sur le secteur du commerce, les foncières sont très présentes. Quelle est la position des investisseurs institutionnels par rapport à ce marché ?
O. W. Ce postulat est vrai concernant les grands centres commerciaux mais beaucoup moins pour les commerces de centre-ville. Les foncières sont moins présentes sur cette typologie d’actifs et les opportunités devraient être importantes. Tout d’abord, d’éventuels sale and lease back vont avoir lieu avec des distributeurs qui revendent un certain nombre de leurs murs dont ils sont propriétaires, et qui en deviennent locataires au travers de baux de long terme. D’autre part, les foncières peuvent être tentées de faire tourner une partie de leur portefeuille, soit en recédant des actifs qu’ils jugent non stratégiques pour eux, soit en ouvrant le capital d’actifs significatifs matures, dans l’idée de libérer des fonds propres pour financer des projets de développement.
De même sur les centres majeurs, il y aura peut être quelques opportunités. Toutefois, si elles sont attractives sur le papier, le prix d’entrée laisse peu de marge d'appréciation pour le futur ; si il peut être très intéressant de pouvoir entrer en participation dans un grand centre commercial, la capacité de l'asset manager à créer de la valeur future reste l'élément essentiel. Surtout à un moment où la consommation commence à montrer quelques signes de faiblesses et où des secteurs entiers du commerce sont fortement impactés par la distribution internet. Les grands centres doivent se réinventer sans cesse pour continuer à rester attractifs.
Décideurs. Quels sont les enjeux pour Allianz Real Estate en 2013 ?
O. W. Nous avons trois principaux enjeux. Tout d’abord, nous devrons continuer à développer, en zone euro, notre activité de financement hypothécaire, qui constitue une exposition indirecte à l’immobilier. Dans le même temps, nous voulons continuer la diversification de nos portefeuilles afin d’accroître notre exposition en commerce et logistique pour réduire celle au bureau. Cela devrait nous amener à faire des volumes d’acquisition très significatifs au niveau mondial (autour de deux milliards d’euros). La diversification passera également par l’internationalisation des portefeuilles ainsi que par l’accroissement de notre zone géographique d'investissement (Asie et États-Unis notamment).
Décideurs. Vous attendiez l’année dernière la mise sur le marché de nombreux actifs par les fonds allemands. Qu’en est-il un an plus tard ?
Olivier Wigniolle. Le régulateur allemand a donné plus de temps aux fonds ouverts allemands pour organiser la liquidité de leurs actifs. Les fonds allemands ont donc été assez présents et certaines transactions sont intervenues mais dans des proportions moindres de ce qui était envisagé. Le mouvement devrait perdurer en 2013 avec de nouveaux actifs mis sur le marché par ces fonds en liquidation.
De manière générale, les difficultés de réemploi des fonds et des perspectives économiques quelque peu moroses nuisent au volume d’activité sur le marché de l’investissement immobilier. D’autres opportunités viendront d'acteurs immobiliers ayant plus de difficultés pour se refinancer ou des investisseurs institutionnels qui feront tourner leur portefeuille pour des raisons d'extériorisation de plus-values. Raisonnablement, le marché devrait se maintenir a minima au niveau de 2012.*
Décideurs. Quels types d'actifs immobiliers sont privilégiés par les investisseurs institutionnels ?
O. W. Chaque investisseur possède sa stratégie d’investissement propre mais nous pouvons dire que, globalement, les investisseurs institutionnels recherchent des actifs avec des cash-flows sécurisés pour un minimum de cinq ou six ans. L’objectif : dégager des cash flows réguliers et non volatiles faisant apparaître une prime de risque significative par rapport aux taux long terme sur cette période. Compte tenu de ces perspectives économiques, personne ne veut réellement se confronter au marché locatif à court terme. Les actifs favorisés sont donc essentiellement des bureaux et des commerces avec des baux de long terme. Cependant, la logistique intéresse de nouveau les institutionnels après avoir beaucoup souffert depuis 2008. Des opportunités vont donc logiquement apparaître sur ce marché. Enfin, une question d’actualité subsiste : y aura-t-il un retour des investisseurs institutionnels sur le logement intermédiaire comme le souhaite le gouvernement ? Les conditions ne semblent pas encore réunies.
Décideurs. Sur le secteur du commerce, les foncières sont très présentes. Quelle est la position des investisseurs institutionnels par rapport à ce marché ?
O. W. Ce postulat est vrai concernant les grands centres commerciaux mais beaucoup moins pour les commerces de centre-ville. Les foncières sont moins présentes sur cette typologie d’actifs et les opportunités devraient être importantes. Tout d’abord, d’éventuels sale and lease back vont avoir lieu avec des distributeurs qui revendent un certain nombre de leurs murs dont ils sont propriétaires, et qui en deviennent locataires au travers de baux de long terme. D’autre part, les foncières peuvent être tentées de faire tourner une partie de leur portefeuille, soit en recédant des actifs qu’ils jugent non stratégiques pour eux, soit en ouvrant le capital d’actifs significatifs matures, dans l’idée de libérer des fonds propres pour financer des projets de développement.
De même sur les centres majeurs, il y aura peut être quelques opportunités. Toutefois, si elles sont attractives sur le papier, le prix d’entrée laisse peu de marge d'appréciation pour le futur ; si il peut être très intéressant de pouvoir entrer en participation dans un grand centre commercial, la capacité de l'asset manager à créer de la valeur future reste l'élément essentiel. Surtout à un moment où la consommation commence à montrer quelques signes de faiblesses et où des secteurs entiers du commerce sont fortement impactés par la distribution internet. Les grands centres doivent se réinventer sans cesse pour continuer à rester attractifs.
Décideurs. Quels sont les enjeux pour Allianz Real Estate en 2013 ?
O. W. Nous avons trois principaux enjeux. Tout d’abord, nous devrons continuer à développer, en zone euro, notre activité de financement hypothécaire, qui constitue une exposition indirecte à l’immobilier. Dans le même temps, nous voulons continuer la diversification de nos portefeuilles afin d’accroître notre exposition en commerce et logistique pour réduire celle au bureau. Cela devrait nous amener à faire des volumes d’acquisition très significatifs au niveau mondial (autour de deux milliards d’euros). La diversification passera également par l’internationalisation des portefeuilles ainsi que par l’accroissement de notre zone géographique d'investissement (Asie et États-Unis notamment).
