Le groupe SNI est à la pointe pour le développement du logement intermédiaire en France.
Vincent Mahé (SNI) : « Le fonds de logement intermédiaire procure une rentabilité brute de 4,80 % »
Décideurs. Quelle est l’ambition du groupe SNI ?
Vincent Mahé. Le groupe SNI est la filiale immobilière, à 100 %, de la Caisse des dépôts et consignations (CDC) et le premier bailleur de France dans le secteur du parc libre et social. Il poursuit un double objectif : favoriser le développement d’une offre de logements sociaux et intermédiaires en zones tendues et fluidifier le parcours résidentiel. Le groupe détient et gère aujourd’hui un peu moins de 300 000 logements : 200 000 logements sociaux et 100 000 intermédiaires.
Décideurs. Vous avez lancé, en juillet 2014, le premier fonds de logement intermédiaire (FLI) destiné aux institutionnels. Quel premier bilan pouvez-vous en dresser ?
V. M. Le FLI est, quatre mois après son lancement, en avance sur tous ses objectifs. Concernant les volumes investis, plus de 15 000 projets de logements ont été examinés par le fonds et 1 500 logements ont fait l’objet d’un acte d’acquisition ou d’un contrat de pré-réservation. Cela représente quarante-deux opérations en France, principalement situées en région parisienne et dans des grandes métropoles comme Nice, Lyon et Marseille. 1 300 autres sont en cours de négociation. Au total, ce sont près de 2 800 logements qui ont été sécurisés, soit la moitié de la capacité d’investissement du fonds à l’issue du premier closing. Avec le lancement de la deuxième levée de fonds, le SNI vise un montant d’au moins 700 millions d’euros, soit 7 000 logements, et une capacité d’investissement de près de 1,2 milliard d’euros, effet de levier compris.
Décideurs. Comment convaincre les institutionnels d’investir sur le logement intermédiaire ?
V. M. Notre fonds offre de nombreux avantages aux investisseurs institutionnels, notamment une régularité des flux locatifs, grâce à un positionnement des loyers en dessous du marché, garantissant une faible vacance et une gestion de la relation avec les locataires et avec les collectivités locales assurée par la SNI. Notre ciblage exigeant des localisations permet également de leur offrir une protection de la valeur à long terme. Enfin, il convient d’ajouter à tous ces critères des avantages fiscaux adaptés aux institutionnels avec une TVA à 10 %, une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties, ainsi qu’une éligibilité du fonds aux nouveaux contrats d’assurance Vie-génération.
Décideurs. Et quant à la rentabilité ?
V. M. Nous pouvons procurer une rentabilité brute de 4,80 %, ainsi qu’un coupon de 3,5 % net indexé sur l’inflation dès la première année. Le cash-flow opérationnel s’établit ainsi à 3,8 % net investisseur.
Décideurs. Comment parvenez-vous à sécuriser le foncier ?
V. M. Nous avons trois sources différentes : nous achetons essentiellement à travers des contrats de vente en état futur d’achèvement (Vefa) ; nous traitons également avec les collectivités locales et nous avons passé des accords avec les grands établissements fonciers d’Île-de-France.
Décideurs. Quels sont vos prochains objectifs ?
V. M. La gestion pour compte de tiers est une activité nouvelle pour le groupe SNI, et nous avons pour souhait de la développer. Nous avons créé, au sein de SNI, une filiale de société de gestion agréée par l’AMF : Ampère Gestion, dirigée par Nathalie Caillard et autorisée à gérer plusieurs fonds. En 2015, notre allons finaliser le deuxième closing du FLI. Nous souhaitons également immatriculer et gérer un deuxième fonds de 13 000 logements. Enfin, nous pourrons travailler sur la réalisation et la conception d’un troisième fonds, toujours en capitalisant sur les métiers et le savoir-faire du groupe SNI.
Propos recueillis par Sophie Da Costa
Vincent Mahé. Le groupe SNI est la filiale immobilière, à 100 %, de la Caisse des dépôts et consignations (CDC) et le premier bailleur de France dans le secteur du parc libre et social. Il poursuit un double objectif : favoriser le développement d’une offre de logements sociaux et intermédiaires en zones tendues et fluidifier le parcours résidentiel. Le groupe détient et gère aujourd’hui un peu moins de 300 000 logements : 200 000 logements sociaux et 100 000 intermédiaires.
Décideurs. Vous avez lancé, en juillet 2014, le premier fonds de logement intermédiaire (FLI) destiné aux institutionnels. Quel premier bilan pouvez-vous en dresser ?
V. M. Le FLI est, quatre mois après son lancement, en avance sur tous ses objectifs. Concernant les volumes investis, plus de 15 000 projets de logements ont été examinés par le fonds et 1 500 logements ont fait l’objet d’un acte d’acquisition ou d’un contrat de pré-réservation. Cela représente quarante-deux opérations en France, principalement situées en région parisienne et dans des grandes métropoles comme Nice, Lyon et Marseille. 1 300 autres sont en cours de négociation. Au total, ce sont près de 2 800 logements qui ont été sécurisés, soit la moitié de la capacité d’investissement du fonds à l’issue du premier closing. Avec le lancement de la deuxième levée de fonds, le SNI vise un montant d’au moins 700 millions d’euros, soit 7 000 logements, et une capacité d’investissement de près de 1,2 milliard d’euros, effet de levier compris.
Décideurs. Comment convaincre les institutionnels d’investir sur le logement intermédiaire ?
V. M. Notre fonds offre de nombreux avantages aux investisseurs institutionnels, notamment une régularité des flux locatifs, grâce à un positionnement des loyers en dessous du marché, garantissant une faible vacance et une gestion de la relation avec les locataires et avec les collectivités locales assurée par la SNI. Notre ciblage exigeant des localisations permet également de leur offrir une protection de la valeur à long terme. Enfin, il convient d’ajouter à tous ces critères des avantages fiscaux adaptés aux institutionnels avec une TVA à 10 %, une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties, ainsi qu’une éligibilité du fonds aux nouveaux contrats d’assurance Vie-génération.
Décideurs. Et quant à la rentabilité ?
V. M. Nous pouvons procurer une rentabilité brute de 4,80 %, ainsi qu’un coupon de 3,5 % net indexé sur l’inflation dès la première année. Le cash-flow opérationnel s’établit ainsi à 3,8 % net investisseur.
Décideurs. Comment parvenez-vous à sécuriser le foncier ?
V. M. Nous avons trois sources différentes : nous achetons essentiellement à travers des contrats de vente en état futur d’achèvement (Vefa) ; nous traitons également avec les collectivités locales et nous avons passé des accords avec les grands établissements fonciers d’Île-de-France.
Décideurs. Quels sont vos prochains objectifs ?
V. M. La gestion pour compte de tiers est une activité nouvelle pour le groupe SNI, et nous avons pour souhait de la développer. Nous avons créé, au sein de SNI, une filiale de société de gestion agréée par l’AMF : Ampère Gestion, dirigée par Nathalie Caillard et autorisée à gérer plusieurs fonds. En 2015, notre allons finaliser le deuxième closing du FLI. Nous souhaitons également immatriculer et gérer un deuxième fonds de 13 000 logements. Enfin, nous pourrons travailler sur la réalisation et la conception d’un troisième fonds, toujours en capitalisant sur les métiers et le savoir-faire du groupe SNI.
Propos recueillis par Sophie Da Costa
