« Les investisseurs recherchent des produits moins volatils et procurant des revenus réguliers »
Entretien avec Alain Pivert, directeur général NAMI - AEW Europe
Décideurs. Les produits d’épargne immobilière ont connu une forte croissance en seulement trois ans. Pourquoi un tel succès et quel est, à l’heure actuelle, l’état du marché ?
Alain Pivert. En effet, la capitalisation des produits d’épargne immobilière a connu une forte progression entre 2008 et 2011, et ce sur l’ensemble de l’immobilier non côté. Avec la crise, les investisseurs recherchent des produits moins volatils et procurant des revenus réguliers. De plus, l’immobilier a très bien performé ces dernières années et présente un bon compromis entre performance et volatilité, d’où ce regain d’intérêt pour les produits de placements collectifs comme les SCPI et les OPCI. Décorrélés des activités financières, ils correspondent à des actifs réels, ce qui en fait des placements défensifs contre l’inflation et, forts de leur diversification, plus sécurisants. Les chiffres sont le meilleur témoignage de ce succès. En effet, les SCPI sont passées de 18 milliards à 23 milliards d’euros de capitalisation entre 2008 et 2011. Pour les OPCI, la progression est d’autant plus flagrante que, quatre ans après leur création, ils représentent aujourd’hui une capitalisation de 10 milliards d’euros.
Décideurs. Quels sont les avantages pour une entreprise à mettre sous gestion son patrimoine immobilier au travers d’une SCPI ou d’un OPCI ?
A. P. Il y a plusieurs avantages pour une entreprise à externaliser son patrimoine immobilier auprès d’une SCPI ou d’un OPCI : récupérer des liquidités - alors que les banques sont plus prudentes dans leur politique de crédit - et bénéficier d’une gestion plus souple en dépit de baux initiaux plus longs. Quant aux institutionnels, ils bénéficient d’un véhicule dédié moins contraignant que l’OPCI grand public, l’OPCI RFA (à règles de fonctionnement allégées) qui notamment peut détenir 100 % d’immobilier. Les dispositions du régime SIIC (Article 210 E du CGI) qui garantissaient une réduction du taux d’imposition des plus values immobilières de 33 % à 19 % ont également contribué à l’engouement pour cette stratégie d’externalisation. La suppression au 31 décembre 2011 de ce dernier avantage ne devrait pas signer l’arrêt définitif de ce type de véhicules qui offre aux investisseurs institutionnels un placement de rendement dans la mesure où l’OPCI n’a pas l’obligation d’amortir son patrimoine.
Décideurs. Le succès de ces produits va-t-il perdurer avec les différentes mesures d’austérité ?
A. P. Que ce soit pour l’immobilier d’habitation ou d’entreprise, ce sont la conjoncture et la politique économique générale qui auront des conséquences sur l’activité. Pour l’immobilier d’entreprise, fortement corrélé à l’activité économique, la hausse attendue du chômage devrait entraîner inéluctablement une réduction de la demande de bureaux et donc une augmentation de l’offre de locaux disponibles. La hausse de ce stock resterait toutefois limitée compte tenu d’une livraison réduite d’immeubles neufs.
Dans un marché qui reste fondamentalement équilibré, les opportunités demeurent nombreuses avec des taux de rendement orientés à la hausse. En effet, la concurrence sera moins vive, notamment celle des fonds à fort effet de levier, dans la mesure où les banques réduisent leur enveloppe de crédit immobilier. Compte tenu des incertitudes financières, l’intérêt des particuliers pour les SCPI de rendement devrait se poursuivre en 2012 en raison du caractère tangible et sécurisé des actifs. Par contre, la collecte des SCPI Scellier serait plus discutée compte tenu des prix atteints par l’immobilier d’habitation dans les principales métropoles et de la baisse concomitante du rendement de l’immobilier d’habitation.
Pour les OPCI, nous pouvons envisager un développement des véhicules grand public qui pourraient servir d’adossement aux contrats d’assurance vie. Un autre enjeu serait l’investissement de l’épargne salariale en actions d’OPCI grand public.
Alain Pivert. En effet, la capitalisation des produits d’épargne immobilière a connu une forte progression entre 2008 et 2011, et ce sur l’ensemble de l’immobilier non côté. Avec la crise, les investisseurs recherchent des produits moins volatils et procurant des revenus réguliers. De plus, l’immobilier a très bien performé ces dernières années et présente un bon compromis entre performance et volatilité, d’où ce regain d’intérêt pour les produits de placements collectifs comme les SCPI et les OPCI. Décorrélés des activités financières, ils correspondent à des actifs réels, ce qui en fait des placements défensifs contre l’inflation et, forts de leur diversification, plus sécurisants. Les chiffres sont le meilleur témoignage de ce succès. En effet, les SCPI sont passées de 18 milliards à 23 milliards d’euros de capitalisation entre 2008 et 2011. Pour les OPCI, la progression est d’autant plus flagrante que, quatre ans après leur création, ils représentent aujourd’hui une capitalisation de 10 milliards d’euros.
Décideurs. Quels sont les avantages pour une entreprise à mettre sous gestion son patrimoine immobilier au travers d’une SCPI ou d’un OPCI ?
A. P. Il y a plusieurs avantages pour une entreprise à externaliser son patrimoine immobilier auprès d’une SCPI ou d’un OPCI : récupérer des liquidités - alors que les banques sont plus prudentes dans leur politique de crédit - et bénéficier d’une gestion plus souple en dépit de baux initiaux plus longs. Quant aux institutionnels, ils bénéficient d’un véhicule dédié moins contraignant que l’OPCI grand public, l’OPCI RFA (à règles de fonctionnement allégées) qui notamment peut détenir 100 % d’immobilier. Les dispositions du régime SIIC (Article 210 E du CGI) qui garantissaient une réduction du taux d’imposition des plus values immobilières de 33 % à 19 % ont également contribué à l’engouement pour cette stratégie d’externalisation. La suppression au 31 décembre 2011 de ce dernier avantage ne devrait pas signer l’arrêt définitif de ce type de véhicules qui offre aux investisseurs institutionnels un placement de rendement dans la mesure où l’OPCI n’a pas l’obligation d’amortir son patrimoine.
Décideurs. Le succès de ces produits va-t-il perdurer avec les différentes mesures d’austérité ?
A. P. Que ce soit pour l’immobilier d’habitation ou d’entreprise, ce sont la conjoncture et la politique économique générale qui auront des conséquences sur l’activité. Pour l’immobilier d’entreprise, fortement corrélé à l’activité économique, la hausse attendue du chômage devrait entraîner inéluctablement une réduction de la demande de bureaux et donc une augmentation de l’offre de locaux disponibles. La hausse de ce stock resterait toutefois limitée compte tenu d’une livraison réduite d’immeubles neufs.
Dans un marché qui reste fondamentalement équilibré, les opportunités demeurent nombreuses avec des taux de rendement orientés à la hausse. En effet, la concurrence sera moins vive, notamment celle des fonds à fort effet de levier, dans la mesure où les banques réduisent leur enveloppe de crédit immobilier. Compte tenu des incertitudes financières, l’intérêt des particuliers pour les SCPI de rendement devrait se poursuivre en 2012 en raison du caractère tangible et sécurisé des actifs. Par contre, la collecte des SCPI Scellier serait plus discutée compte tenu des prix atteints par l’immobilier d’habitation dans les principales métropoles et de la baisse concomitante du rendement de l’immobilier d’habitation.
Pour les OPCI, nous pouvons envisager un développement des véhicules grand public qui pourraient servir d’adossement aux contrats d’assurance vie. Un autre enjeu serait l’investissement de l’épargne salariale en actions d’OPCI grand public.
