Fabrice Allouche (CBRE) : "L'industrie immobilière doit agir !"

Décideurs. Pouvez-vous nous faire un état des lieux général du marché de l’immobilier d’entreprise en France ?

Fabrice Allouche. Globalement et quels que soient les produits concernés, qu’il s’agisse de retail, d’hôtels, de bureaux, de logistique, les marchés affichent un dynamisme fantastique à la location. Le niveau de transactions et la demande se portent bien. Côté investissements en revanche, nous commençons à observer une forme d’attentisme. Durant les phases d’acquisition, les investisseurs s’interrogent sur la "nouvelle donne", ils nous questionnent sur la valeur réelle des actifs. Quand ils mettent en vente, ils souhaitent maximiser la valeur, et quand ils achètent, la minimiser. Évidemment, cela présage beaucoup d’atermoiements et de réflexions. Nous traversons une période d’incertitudes, que l’on espère courte, et qui devrait a priori prendre fin d’ici à la fin de l’année, où il faut comprendre comment fonctionne le marché.

De notre côté, nous n’avons pas encore assez de recul, les négociations restent ouvertes et les discussions se multiplient. Il va falloir apprendre à apprécier les marchés avec une nouvelle grille de valeurs des actifs. Le premier impact porte sur la hausse des taux de rendement due à l’augmentation des taux financiers. Le deuxième impact portera sur la réduction, de fait, des liquidités prêtes à être investies, bien que celles-ci soient encore très conséquentes. Le troisième impact s'attachera au respect des engagements (covenants) des emprunteurs face à une révision des prix par les acteurs du marché, experts en tête ! Quand vous mettez tout ça dans un shaker et que vous secouez, vous obtenez une perte de repères qui mène à la période d’attentisme à laquelle nous sommes confrontés.

"Il va falloir apprendre à apprécier les marchés avec une nouvelle grille de valeurs des actifs"

Mais cela ne veut pas dire que les investisseurs se désintéressent des marchés, nous constatons encore beaucoup de liquidités disponibles pour investir, mais certainement à des conditions révisées. On commence à observer certaines tendances mais rien de déterminant pour le moment. En revanche, le marché locatif tertiaire en Île-de-France se porte très bien avec plus d’un million de mètres carrés traités et une perspective pour l’année bien supérieure à deux millions. Certains affirment que c’est un rattrapage post-Covid, avis auquel nous nous rangeons. En outre, nous restons les yeux rivés sur le niveau de demandes exprimées qui restent dynamiques quelle que soit la classe d’actifs prise en considération. J’observe avec attention la demande exprimée en activité PME-PMI car c’est souvent là que les retournements de marché se déclarent, mais pour l’instant tout va bien dans la France entière.

Nos 40 bureaux dans l'Hexagone nous permettent de prendre le pouls de ce qu’il se passe sur l’ensemble du territoire, et cela se confirme en tertiaire. Nous espérons que les légers soubresauts que connaissent les marchés soient le fait de l’inflation post-crise sanitaire.

Concernant le bureau, commence-t-on à ressentir les effets de la massification du télétravail sur le marché tertiaire ?

Je suis un grand adepte de la massification des pôles tertiaires et cela sera renforcé par le déploiement du télétravail dans les entreprises. Je ne pense pas que l’on puisse recréer des pôles demain ex nihilo. Ces derniers mois, je me suis largement ouvert au marché, aux journalistes, tout le monde connaît mon avis sur le sujet. Aujourd’hui, il semble évident que des actifs situés loin des transports, en périphérie, connaîtront des difficultés marquées de commercialisation. C’est difficile à chiffrer, mais l'on peut estimer qu’il peut y avoir aisément 3 à 5 millions de mètres carrés de bureaux loués, qui peuvent poser question. La vraie problématique de ces actifs tient à leur devenir sur le long terme. S’ils ne sont pas situés dans des endroits attrayants, ils auront des difficultés à trouver preneur.

La transformation des bureaux en logements n’est pas possible pour ces zones ?

Certaines communautés de communes en Île-de-France n’accepteront jamais de tels projets. Il va donc falloir réfléchir à d’autres options pour écrire l’avenir de ces bâtiments. Le sujet est là, à nous professionnels d’y répondre !

"Nous nous devons de mettre les outils nécessaires en place, pour aller vers un "verdissement" de la société"

Auriez-vous un mot sur les classes d’actifs émergentes ? Les life sciences, les data centers, le coliving ?

Il convient de regarder chaque nomenclature séparément. Les life sciences connaissent une accélération. Le président d’un bureau d’étude français de renom me faisait part d’opportunités de réimplantations industrielles. Nous travaillons actuellement sur de nombreux dossiers industriels qui offrent des équipements destinés aux life sciences.

Le coliving reste le coliving et se déploie dans des opérations de centre-ville, bien positionnées et de taille réduite. Je ne dis pas que ça ne va pas se développer, il s’agit là d’une réponse à une question sociale ponctuelle, au sens de la collectivité. Je ne pense pas que l’on verra naître un jour une opération de 10 000 mètres carrés, mais ce que j’apprécie, c’est la mixité, qu’elle soit urbaine ou d’usages, car elle permet de développer une intelligence collective, autour du fait de rassembler dans ces lieux des gens qui peuvent partager des services communs. L’aspect communautaire, qui ne revêt pas spontanément un sens négatif selon moi, est appréciable.

Nous sommes très actifs en data centers et avons constitué une équipe dédiée à Paris. La problématique réside dans un triptyque épineux : trouver les fonciers adaptés, reliés au réseau d’alimentation électrique avec l’assentiment des collectivités locales. Ils sont indispensables pour notre économie, c’est une véritable nécessité mais leur impact sur l’environnement les rend peu attrayants pour les collectivités.

Pourriez-vous revenir sur l’acquisition de Green Soluce et, plus largement, détailler votre stratégie ESG ?

Quand on a commencé à parler de développement durable, on parlait de sauver la planète, alors qu’en réalité, comme l’a un jour souligné Ella Etienne-Denoy, présidente de Green Soluce, il s’agit de sauver l’humanité. Il convient de réorienter le débat sur les attitudes humaines, c’est notre propre avenir qui est en jeu. La nouvelle génération s’est déjà appropriée le sujet. Nous sommes les responsables, ils sont les acteurs. En tout état de cause, nous nous devons de mettre les outils nécessaires en place, pour aller vers un "verdissement" de la société. Il s’agit d’un changement de paradigme, d’une réflexion de fond. Je connaissais les deux associés de Green Soluce et leur ai fait part de ma volonté d’acquérir leur société. L’un d’eux m’a demandé pourquoi, je lui ai répondu que c’était l’avenir, pour nos problèmes de société autant que pour l’industrie immobilière, qui n’est absolument pas en ordre de marche pour agir. C’était un deal important pour nous, car nous sommes passés d’une équipe "développement durable" de 10 à 35 personnes, avec une vraie volonté d’agir. L’objectif est d’apporter nos réflexions à l’industrie immobilière, qui demeure très en retard sur le plan environnemental. Les problématiques ne sont pas prises en compte aujourd’hui. Avec la taxonomie, le calendrier qui va s'accélérer, le durcissement de la réglementation, les enjeux sont énormes et nous souhaitons être exemplaires.

"C’est toujours compliqué de vendre des services à quelqu’un qui n’en comprend pas les enjeux"

Comment accompagnez-vous les acteurs de l’immobilier d’entreprise ?

L’industrie immobilière doit agir ! Pour ce faire, nous déployons notre action autour de quatre thématiques : certains de nos clients n’ont pas de connaissances précises et se sentent démunis pour agir efficacement. C’est toujours compliqué de vendre des services à quelqu’un qui n’en comprend pas les enjeux. Nous allons construire des formations afin d’établir un dialogue productif entre tous les acteurs. La deuxième consiste à rentrer pleinement dans les notions de RSE/ESG et de déployer des conseils et recommandations. Beaucoup ne perçoivent que le sujet énergétique mais il faut également y intégrer le social et la question sous-jacente de la gouvernance des entreprises. Le troisième volet, c’est l’énergie : il faut mettre en œuvre la complexe RE2020 et notre rôle réside dans l’accompagnement, le conseil, la réflexion autour d’un plan de déploiement, la validation de sa mise en œuvre et l’observation de ses effets. Enfin la partie label liée aux immeubles est déjà bien intégrée dans notre industrie qui couvre la construction, l’investissement et l’occupation, et maintenant vient s’y ajouter le numérique.

Peut-être que l’industrie immobilière n’est pas encore passée du cynisme à la bonne volonté ?

Je pense au contraire qu’il y a une prise de conscience collective. La plupart des grandes foncières ont compris qu’il fallait agir mais la mise en œuvre de cette volonté est délicate. Elle demande un planning de réalisation et surtout un financement, et des travaux parfois complexes si le site est occupé. La difficulté réside dans le bon alignement de ces différents facteurs. Certains vont faire de la dette, d’autres de l’arbitrage, mais la prise de conscience est bien là.